Peisey-Vallandry — Knowledge
Slug :
peisey-vallandry| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA + validation éditoriale
⚠️ Station non encore intégrée dans
data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré :{ slug: "peisey-vallandry", priceMin: 3751, priceMax: 6500, yield: "5–6,5 %" }
1. Synthèse — En 3 phrases
- Peisey-Vallandry (commune de Peisey-Nancroix, 1 600 m) est le satellite village du domaine Les Arcs et le pied du Vanoise Express, porte d'entrée skis aux pieds des 425 km de Paradiski.
- Le DVF donne une médiane appartement de 5 961 €/m² en 2025 (+54 % depuis 2014) — la décote satellite vs Les Arcs (BSM : 5 457 €/m²) s'est déjà refermée sur les actes, effet Vanoise Express + Club Med.
- Recommandé pour un investisseur cherchant un actif « village + très grand domaine » à détention peu coûteuse (TFPB 28,1 %, la plus basse du panel Altivestir) plutôt qu'une décote d'entrée : celle-ci subsiste surtout dans les hameaux bas (Peisey village ~2 500 €/m², source agence à recouper).
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² (fourchette) | 3 751 – 6 500 €/m² | MeilleursAgents 10/2024 (moy. appart) → haut de gamme station (agences, à recouper) | 2026-07 |
| Prix m² médian (actes) | 5 961 €/m² (appart, n=26) | DVF 73197 pipeline v2, 2025 | 2026-07 |
| Évolution 2014→2025 | +54 % (3 874 → 5 961 €/m²) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Évolution 10 ans (2015→2025) | +112 % ⚠️ (2015 = creux, n faible) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Maison 2025 | 4 799 €/m² (n=10) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
⚠️ Conflit / écart structurel : MeilleursAgents (10/2024) affiche une moyenne commune appartement de 3 751 €/m² (fourchette 1 875–4 314) quand le DVF 2025 acte 5 961 €/m² — même mécanique qu'à Bourg-Saint-Maurice : la médiane DVF est tirée par les ventes en résidences de station (Plan Peisey/Vallandry), la moyenne MA par les hameaux de vallée (Peisey, Nancroix, Landry-adjacent). Les deux valeurs sont conservées ; pour la station elle-même, les agences citent 3 500–5 000 €/m² pour du bien situé, jusqu'à 6 000–8 000 €/m² rénové luxe (source agence Eneo/peisey-info — à recouper DVF fin).
Commentaire marché :
Marché étroit (286 mutations appartement cumulées 2014-2025, n annuel 20-40) donc médianes volatiles. Deux sous-marchés : la station (Plan Peisey 1 650 m / Vallandry 1 600 m, chalets-résidences récents intégrés, front de neige) et les villages baroques bas (Peisey 1 300 m, Nancroix), nettement moins chers (~2 500 €/m², source agence). Le thème infrastructure-impact-prix.md documente un +25 %/10 ans post-Vanoise Express (source agence Alpes-Invest, à recouper) : le satellite a été revalorisé par la liaison plus que le cœur de station — thèse validée en niveau par le DVF 2025.
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 5,5–6,5 % | prix d'achat encore contenus vs Arcs 1950 | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 5–6 % | forte demande familiale FR + UK (clientèle Les Arcs 39 % étrangère) | estimation Altivestir |
| Chalet (courte durée) | 4,5–6 % | offre chalets récents à Vallandry | estimation Altivestir |
Saison : Hiver déc.–avr. (domaine 13/12/2025 → 18/04/2026), été juil.-août (Vanoise) Taux d'occupation estimé : TODO: [source manquante — pas de donnée G2A station] Loyer hebdo saison haute : TODO: [source manquante] Plateformes dominantes : agences locales + Airbnb/Abritel ; présence structurante du Club Med Peisey-Vallandry (lits chauds, clientèle internationale) — mix précis à documenter.
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Halo — Paradiski relié à La Plagne (site bob/luge/skeleton, 80 M€ SOLIDEO) via le Vanoise Express ; vallée de la Tarentaise au cœur du dispositif 2030. Discipline(s) : — Budget SOLIDEO alloué : 0 Statut travaux : Non applicable
Impact immobilier attendu :
Effet indirect uniquement : visibilité Paradiski pendant les Jeux + retombées infrastructures Tarentaise (train de nuit BSM, tunnel Lyon-Turin en halo). L'effet causal JO mesuré est modeste hors sites (+2 à +7 % à l'annonce, localisé) — ne pas survendre. La fenêtre 2025-début 2028 documentée pour l'axe Tarentaise (cf. themes/jo-impact-immobilier-historique.md) s'applique par ricochet.
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| Télévillage Peisey-Vallandry | non publié | 2026 | Annoncé | Moyen — confort village-relais (skiresort.info, 2026-06) |
| Vanoise Express (existant, 2004) | — | Livré | Livré | Fort — structurant, déjà pricé |
| JO 2030 La Plagne (halo Paradiski) | 80 M€ (La Plagne) | 2030 | En cours | Faible-Moyen (indirect) |
| Train de nuit Paris ↔ Bourg-Saint-Maurice | — | Livré déc. 2025 | Livré | Moyen (gare BSM à ~15 km) |
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 120 000 € à 450 000 € Profil investisseur cible : patrimonial familial + LMNP courte durée ; cherche « village + très grand domaine » sans les prix d'Arc 1950 ni de Belle Plagne ; sensible au coût de détention (TFPB la plus basse du panel).
Fenêtre d'achat recommandée : pas de catalyseur daté propre — intérêt permanent ; viser les hameaux bas (Peisey village) si l'ascension des prix station se confirme. Points forts :
- Pied du Vanoise Express : accès direct aux 425 km de Paradiski depuis un cadre village
- TFPB globale 28,1 % — coût de détention le plus bas des 46 communes du panel (REI 2025)
- Club Med + résidences récentes = lits chauds, clientèle internationale
- Été réel : porte du Parc national de la Vanoise, ~450 km de sentiers, GR5, patrimoine baroque (N-D des Vernettes), Palais de la Mine Points de vigilance :
- La décote satellite vs Les Arcs est déjà largement refermée sur les actes (5 961 vs 5 457 €/m² BSM)
- Marché étroit (n=26 actes appart en 2025) : médianes volatiles, liquidité de sortie plus lente qu'aux Arcs
- Surtaxe résidences secondaires 40 % (neutre en LMNP exploité, pèse sur l'usage mixte)
- SITADEL : 173 logements autorisés 2023-25 (vs 96 sur 2013-19) — l'offre neuve accélère sur un petit marché
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 15/25 | 5–6,5 % estimé (grille : 15 si 5-6 %) ; net soutenu par TFPB basse |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 15/25 | halo JO + Télévillage (projet >? M€ non publié) ; décote déjà consommée → pas de 20 |
| Liquidité marché (sortie) | 15/20 | demande FR + UK/internationale (Club Med, Paradiski) mais volume d'actes faible |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 12/15 | parc récent bien intégré + villages patrimoniaux ; pas de copropriétés Plan neige dégradées |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 11/15 | 1 600 m, versant boisé, ski jusqu'à 3 226 m via Arcs ; été Vanoise réel ; dépendance ski forte |
| Total | 68/100 | somme = 15+15+15+12+11 |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² (DVF 2025) | Rendement | Évol. 14→25 | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Peisey-Vallandry | 5 961 €/m² (n=26) | 5–6,5 % (est.) | +54 % | 68/100 |
| Les Arcs (BSM) | 5 457 €/m² (n=264) | 5–7 % | +95 % | —/100 |
| Montchavin-Les Coches (La Plagne Tar.) | 5 338 €/m² commune (n=245) | 6–7 % (est.) | +52 % | 68/100 |
| Champagny-en-Vanoise | 6 054 €/m² (n=26) | 5–6 % (est.) | +67 % | 61/100 |
Verdict comparatif (1 phrase) : Peisey est le satellite Paradiski le plus « premiumisé » — on n'y achète plus une décote mais un couple village/domaine avec le coût de détention le plus bas du panel.
8. Pull quotes
« Peisey-Vallandry : 5 961 €/m² actés en 2025 — la décote satellite du Vanoise Express est déjà consommée. »
« TFPB globale 28,1 % : le coût de détention le plus bas des 46 communes du panel Altivestir. »
« Un pied d'immeuble à 1 600 m, 425 km de pistes au bout du câble. »
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
| (à créer — « Plan Peisey vs Les Arcs : ce que le Vanoise Express a fait aux prix », cf. themes/infrastructure-impact-prix.md §recommandations) | DVF 73197, comparatif BSM, Vanoise Express | nouveau millésime DVF |
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| DVF pipeline v2 Altivestir (73197) | data/prix-immo/dvf_stats_2014_2025.csv via themes/prix-immo-series-longues.md | 2026-07 | officielle (actes notariés) |
| OT Peisey-Vallandry (officiel) | peisey-vallandry.com — pages ski alpin, pass ski, Vanoise Express, été | 2026-07 | officielle |
| Les Arcs / Peisey-Vallandry (ADS) | lesarcs-peiseyvallandry.com — forfaits, domaine + DP Les Arcs 2026 | 2026-07 | officielle |
| INSEE — Peisey-Nancroix 73197 | insee.fr dossier complet / comparateur (pop. légale, logement) | 2026-07 | officielle |
| INSEE (série via cartes-2-france 73197) | Série pop. 1962-2025 : 649 pic 2011 → 641 (2016) → 633 (2022) → 632 (2025), −1,4 % vs 2016 | 2026-07 | officielle (reprise INSEE) |
| Observatoire des Territoires de la Savoie | observatoire.savoie.equipement-agriculture.gouv.fr (lits, pointe saison) | 2026-07 | officielle |
| Snowtrex — domaine Les Arcs/Peisey-Vallandry | snowtrex.us (193 km, 129 pistes, 59 RM) | 2026-07 | presse/agrégateur |
| MeilleursAgents Peisey-Nancroix | meilleursagents.com/prix-immobilier/peisey-nancroix-73210/ | 2024-10 | estimation |
| Eneo Immobilier / peisey-info | prix par secteur station vs villages | 2026-07 | estimation (agence, à recouper) |
| Wikipedia / remontees-mecaniques.net | Vanoise Express (2004, 2×200 places, 3'50, gares 1 612/1 548 m) | 2026-07 | presse |
| REI/DGFiP 2025 | themes/fiscalite-locale-stations.md (TFPB 28,1 %, surtaxe RS 40 %) | 2026-07 | officielle |
| SITADEL | themes/offre-neuve-sitadel.md (343 logements autorisés 2013-25) | 2026-07 | officielle |
| forfait2ski.com / en.lesarcs.com (officiel, fetch direct) | Confirme 200 km secteur (résout conflit 193/200) ; aligne nb_pistes/nb_remontees sur les-arcs.md (121/53, Lot A3) | 2026-07-14 | Officielle (station) / presse spécialisée |
| skipass-laplagne.com (fetch direct) | Vente saison Paradiski 2025-26 close (site basculé sur 2026-27) — plein tarif Paradiski 2025-26 toujours non isolé, TODO maintenu, 846 € (early bird) conservé | 2026-07-14 | Officielle (opérateur) |
11. Notes brutes
- Commune support : Peisey-Nancroix (INSEE 73197) ; la station commerciale « Peisey-Vallandry » regroupe Plan Peisey (1 650 m), Vallandry (1 600 m) et les villages Peisey (1 300 m), Nancroix, Moulin.
- Vanoise Express : mise en service janv. 2004, 2 cabines double-pont de 200 places, 1 850 m de portée, 45 km/h, traversée 3'50 — gare Plan Peisey à 1 612 m. Plus de forfait secteur seul depuis le Pass Essentiel (= Paradiski entier, 76 €/j).
- Patrimoine : chapelle baroque Notre-Dame des Vernettes, ancienne mine de plomb argentifère (Palais de la Mine) — même ADN minier que La Plagne.
- Le Club Med Peisey-Vallandry est l'un des plus gros pourvoyeurs de lits chauds du secteur — clientèle internationale captive pour le marché locatif alentour.
- km secteur : conflit 193 km (Snowtrex) vs 200 km (DP Les Arcs 2026) résolu 2026-07-14 en faveur de 200 km, confirmé par forfait2ski.com et en.lesarcs.com (officiel) ; nb_pistes/nb_remontees alignés sur les-arcs.md (121/53, Lot A3) pour cohérence inter-fiches — remplace 129/59 (Snowtrex).
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | 200 km (résout conflit, confirmé forfait2ski.com + en.lesarcs.com officiel — remplace 193 km Snowtrex) | 425 km (Paradiski) | forfait2ski.com / en.lesarcs.com (officiel) | 2026-07-14 |
| Nombre de pistes | 121 (aligné les-arcs.md Lot A3, résout conflit avec 129 Snowtrex/123 en.lesarcs.com) | 236 (Paradiski) | forfait2ski.com (recoupé Lot A3) | 2026-07-14 |
| Remontées mécaniques | 53 (aligné les-arcs.md Lot A3, résout conflit avec 59 Snowtrex) | ~130 (Paradiski) | forfait2ski.com (recoupé Lot A3) | 2026-07-14 |
| Altitude ski (min–max) | 1 200 – 3 226 m | idem (Aiguille Rouge) | DP Les Arcs 2026 | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | TODO: source à valider | |||
| Ouverture saison 2025-26 | 13/12/2025 | Paradiski (liaison) : 13/12/2025 | lesarcs-peiseyvallandry.com / skiinfo | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 25/04/2026 | Paradiski (liaison Vanoise Express) : 18/04/2026 (ski possible par secteur jusqu'au 25/04) | lesarcs-peiseyvallandry.com / seelaplagne.com | 2026-07 |
Opérateur RM : ADS — Les Arcs / Peisey-Vallandry, groupe Compagnie des Alpes (durée DSP : TODO: source à valider) Domaine relié : Paradiski — liaison skis aux pieds OUI, via Vanoise Express au départ de Plan Peisey
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Télévillage Peisey-Vallandry | liaison village | 2026 | non publié | Annoncé (skiresort.info, 2026-06) |
| Télécabine Villaroger (secteur Arcs) | TCD10 | déc. 2025 | 19 M€ | Livré (DP Les Arcs 2026) |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Pass Essentiel = Paradiski) | 76 € | TODO | plus de forfait secteur seul en vente publique |
| Journée (Pass Premium) | 88 € | — | files rapides + avantages |
| 6 jours (Pass Essentiel) | 401 € | TODO | Paradiski entier |
| Saison (Paradiski) | 846 € (early bird) | — | tarif début de saison, à confirmer plein tarif |
Positionnement prix : haut de fourchette grands domaines (76 €/j vs ~70-80 € moyenne) — cohérent avec 425 km.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| Les Arcs Film Festival (secteur Arcs, accès direct) | décembre | internationale |
| Fêtes patrimoniales / baroques vallée (à documenter) | été | locale |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — Vanoise Express + RM piétons/VTT (période : cœur d'été, dates à préciser) Offre : ~450 km de sentiers balisés + GR5, porte officielle du Parc national de la Vanoise, VTT (liaison bike park Les Arcs, 150 km), patrimoine baroque et minier Poids de l'été dans la fréquentation : TODO: [source manquante — pas de donnée G2A station]
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Satellite grand domaine (village-relais, pied du Vanoise Express)
Thèse d'arbitrage domaine/prix : Le cas Peisey est le contre-exemple utile de la thèse « petit prix / grand domaine » : la décote satellite y a déjà été consommée. Chiffres : DVF 2025 médiane appart 5 961 €/m² à Peisey-Nancroix vs 5 457 €/m² à Bourg-Saint-Maurice/Les Arcs (n=264) et 5 338 €/m² à La Plagne Tarentaise (n=245) — le satellite acte désormais AU-DESSUS des deux communes-mères, porté par les résidences de station et le Club Med (⚠️ n=26, médiane volatile ; les hameaux bas restent ~2 500 €/m², source agence). Le +112 % sur 10 ans (2015 = creux) et le +25 %/10 ans post-Vanoise Express documenté par agence convergent : la liaison 2004 a fait son travail de revalorisation. L'arbitrage résiduel : (a) acheter les villages bas (Peisey, Nancroix) en pariant sur la contagion station→vallée façon Bozel/Courchevel, à 40-50 % de décote interne ; (b) accepter le prix station pour le couple rendement/coût de détention (TFPB 28,1 %) plutôt que pour la plus-value. Pour la décote satellite brute, voir Montchavin et Champagny.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Vallée du Ponturin / porte du Parc national de la Vanoise, itinéraires balisés · peisey-vallandry.com · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Domaine nordique Peisey-Nancroix (vallée du Ponturin, ~44 km de fond) + sentiers raquettes · peisey-vallandry.com · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Espaces bien-être/piscines en résidences et au Club Med ; pas d'équipement municipal ni de thermes · peisey-vallandry.com · 2026-07 |
| Luge (piste dédiée, luge sur rail) | OUI | Espace luge sur les fronts de neige Plan Peisey / Vallandry · peisey-vallandry.com · 2026-07 |
| Golf | NON | Pas de golf ; le plus proche est le golf 18 trous d'Arc 1800 (même domaine, secteur Les Arcs) · lesarcs-peiseyvallandry.com · 2026-07 |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Vols biplaces depuis les sommets du domaine · peisey-vallandry.com · 2026-07 |
| Autres (escalade, via ferrata, chiens de traîneau…) | OUI | Porte officielle du Parc national de la Vanoise (~450 km de sentiers, GR5), patrimoine baroque (N.-D. des Vernettes) et minier (Palais de la Mine), accès bike park Les Arcs (150 km) · peisey-vallandry.com · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Moyen — cœur d'offre nordique + rando/Vanoise solide côté 4 saisons, mais les équipements structurants (bike park, golf, piscine publique) sont sur le secteur Les Arcs voisin plutôt qu'au village même.
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 634 hab. | INSEE pop. légale (millésime 2022) | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | 649 (pic 2011) → 641 (2016) → 633 (2022) ; −1,4 % vs 2016 ; +33 % depuis 1962 | INSEE (série via cartes-2-france) | 2026-07 |
| Lits touristiques | 5 550 | Observatoire des Territoires de la Savoie | 2026-07 |
| Population pointe saison (est.) | > 6 000 (février) | Observatoire Savoie | 2026-07 |
| % résidences secondaires | 74,7 % (⚠️ 78,3 % selon millésime) — 1 287 logements | INSEE logement | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO: source à valider (Club Med = gros bloc de lits chauds) |
Vie hors saison : école présente (1 école, webvilles/INSEE), mairie à Peisey village, commerces de vallée à Landry/Bourg-Saint-Maurice (15 min). Village vivant à l'année à l'échelle d'une commune de 630 habitants — pas une station-dortoir pure, mais services limités hors saison.
Lecture investisseur : ~75 % de résidences secondaires = commune touristique classique, mais la population permanente est stable à l'échelle Tarentaise et la proximité de BSM (bassin d'emploi, gare TGV) soutient un marché locatif à l'année dans les villages bas — angle loi Le Meur possible sur les hameaux.