Les Menuires — Knowledge
Slug :
les-menuires| Màj : 2026-07
Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² (fourchette) | 2 500 – 5 000 €/m² | estimation Altivestir | 2026-05 |
| Prix m² médian | ~3 500 €/m² | estimation Altivestir | 2026-05 |
| Évolution 5 ans | +15–20 % | estimation | 2026-05 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
Commentaire marché : Les Menuires est la station "abordable" des 3 Vallées — accès au domaine de 600 km pour un ticket bien en-dessous de Courchevel, Méribel ou Val Thorens. Architecture fonctionnelle des années 70 (station intégrée), copropriétés avec travaux fréquents. Forte clientèle familiale (58%) et internationale (60%). Record de fréquentation pour la 3e année consécutive = signal de demande soutenue. Décote de valorisation par rapport au prestige des voisines.
Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 6–9 % | Forte demande budget | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 5–8 % | Familiale + internationale | estimation |
| Chalet (courte durée) | 4–6 % | Offre limitée | estimation |
Saison : 6 décembre 2025 → 17 avril 2026
Accès : Moûtiers (1h20 de Chambéry) — gare avec liaisons ski
Taux d'occupation estimé : 20–26 semaines/an
Revenus clientèle : Revenu moyen foyer 5 146€ — segment moyen-supérieur
Domaine skiable
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Km pistes (Menuires) | 160 km | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Pistes vertes | 13 | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Pistes bleues | 41 | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Pistes rouges | 24 | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Pistes noires | 9 | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Remontées mécaniques | 31 | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Enneigeurs | 540 (57% du domaine) | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Part domaine > 1800m | 85 % | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| 3 Vallées (domaine global) | 600 km, 339 pistes, 160+ remontées | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
| Glaciers 3 Vallées | 6 | DP Menuires 2025-26 | 2026-05 |
JO 2030
Site olympique confirmé : NON
Zone d'impact : Indirect via les 3 Vallées. Méribel est site JO, Courchevel aussi — halo attendu sur toute la vallée tarentaise incluant Les Menuires.
Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité (entrée de gamme 3 Vallées)
Ticket moyen : 100 000 – 400 000 €
Profil investisseur cible : Rendement pur, budget serré pour accès aux 3 Vallées, investisseur cherchant cash-flow sur station à forte demande
Points forts : Accès aux 600 km des 3 Vallées au prix le plus bas, 85% du domaine > 1800m (fiabilité enneigement), 57% couverture enneigement artificiel, record de fréquentation 3e année consécutive, label Famille Plus, clientèle internationale 60%, revenus moyens des vacanciers élevés (5 146€/foyer)
Points de vigilance : Architecture années 70 peu qualitative (station intégrée), charges de copropriété importantes, prix inférieur = moins de plus-value attendue, positionnement "budget" des 3 Vallées = clientèle plus price-sensitive. Pas de cachet de village.
Histoire de la station
- 1963-1964 — Station du plan Neige. La Sodevab (Société d'équipement de la vallée des Belleville, avec la Caisse des Dépôts) lance un concours d'architecture remporté par l'équipe Philippe Douillet / Jean-Benjamin Maneval. Premiers travaux en 1964 sur le plateau des Boyes ; Les Menuires sont une station intégrée "ex nihilo" emblématique de la politique gaulliste/pompidolienne d'aménagement de la montagne. Sources : lesmenuires.com ("60 years"), traverse-patrimoines.com, consulté 2026-06.
- 1964-1967 — La Croisette. Premier quartier construit : téléskis et immeubles-tours (Le Solaret, puis Lauzes, Pelvoux, Aravis, Neige et Ciel, Grande Masse, Caron) organisés autour de la Croisette, cœur fonctionnel de la station. Ouverture effective en 1967. Source : lesmenuires.com / 123savoie.com, consulté 2026-06.
- 1972 — Le Brelin, immeuble-paquebot emblématique, aujourd'hui labellisé patrimoine remarquable du XXe siècle (notice "Le Paquebot", base Mérimée du ministère de la Culture). Source : pop.culture.gouv.fr / mon-sejour-en-montagne.com, consulté 2026-06.
- 22 février 1992 — JO d'Albertville. Les Menuires accueillent le slalom hommes (seule épreuve masculine de ski alpin disputée hors Val d'Isère) : victoire du Norvégien Finn Christian Jagge devant Alberto Tomba. Source : Wikipédia "Alpine skiing at the 1992 Winter Olympics – Men's slalom" / olympics.com, consulté 2026-06.
- Années 1990-2020 — Requalification continue. La station mène une politique de rénovation des fronts de neige et de montée en gamme progressive (quartiers Reberty, Les Bruyères) tout en restant l'entrée de gamme tarifaire des 3 Vallées. Source : lesmenuires.com — TODO: [détail des programmes de requalification à sourcer].
Fun facts
- Le slalom olympique hommes de 1992 s'est couru aux Menuires — Alberto Tomba, archi-favori, y a échoué à 28 centièmes du Norvégien Jagge. Source : olympics.com / Wikipédia, 2026-06.
- L'immeuble Le Brelin (1972), surnommé "le Paquebot", est officiellement labellisé patrimoine architectural remarquable du XXe siècle par le ministère de la Culture — l'architecture fonctionnaliste décriée devient un objet patrimonial. Source : pop.culture.gouv.fr (base Mérimée), 2026-06.
- La station a fêté ses 60 ans en 2024-2025 sous le titre assumé "60 ans de controverses et d'innovations" — l'OT lui-même revendique le débat architectural. Source : lesmenuires.com, 2026-06.
- "La Croisette" des Menuires est un clin d'œil revendiqué à Cannes : une promenade centrale où tout converge, skis aux pieds. Source : lesmenuires.com / 123savoie.com, 2026-06.
- 85 % du domaine est situé au-dessus de 1 800 m et 57 % est couvert par 540 enneigeurs — fiabilité neige supérieure à la moyenne des stations de même altitude. Source : DP Menuires 2025-26, 2026-05.
- C'est le point d'accès le moins cher au plus grand domaine skiable relié du monde : ~3 500 €/m² pour skier sur les mêmes 600 km que Courchevel (~13 000 €/m²). Source : estimations Altivestir, 2026-05.
Célébrités & habitués
Lecture investisseur : Les Menuires est l'anti-station "people" des 3 Vallées — aucune clientèle célèbre documentée de façon récurrente, et c'est cohérent avec son positionnement : familles (58 %), rapport qualité/prix, rendement locatif plutôt que représentation.
- Pas de personnalités publiquement associées à la station dans les médias fiables consultés (recherches juin 2026) — contraste total avec Courchevel et Méribel, situées sur le même domaine.
- Les figures associées à la station sont sportives et historiques : Finn Christian Jagge et Alberto Tomba y ont disputé le slalom olympique 1992 (piste héritée toujours skiable, secteur de la Croisette). Source : olympics.com, 2026-06.
- Angle éditorial : la clientèle réelle (revenu moyen 5 146 €/foyer, 60 % étrangère, familles) dit l'essentiel — pouvoir d'achat moyen-supérieur sans prime de prestige. Pour un investisseur cash-flow, l'absence de célébrités est un avantage : prix d'entrée bas, demande locative large et résiliente (record de fréquentation 3 années consécutives). Source : DP Menuires 2025-26, 2026-05.
Données clientèle
- 60 % clientèle étrangère
- 58 % familles
- Revenu moyen 5 146 €/foyer vacancier
- Label Famille Plus
Sources consultées
| Source | Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| OT Les Menuires | DP Hiver 2025-2026 (dossier-presse-menuires-25-26-fr.pdf) | 2026-05 | Officielle station |
| INSEE comparateur de territoires | insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-73257 (Les Belleville, RP2023) | 2026-07 | Officielle |
| forfait2ski.com | Grille tarifaire Menuires-St Martin 2025-26 | 2026-07 | Presse spécialisée |
| Compagnie des Alpes | compagniedesalpes.com/les-marques/les-menuires (SEVABEL) | 2026-07 | Officielle entreprise |
| PLU Les Belleville — diagnostic | lesbelleville.fr (capacités lits, ~60 000 lits commune) | 2019 / consulté 2026-07 | Officielle commune |
| MRAE AURA + enquête publique Les Belleville | Avis 27/01/2026 + obs. mai 2026 — projet TC Mont de la Chambre | 2026-01/05 | Officielle |
| remontees-mecaniques.net / stationsdeski.net | TCD10 Pointe de la Masse (2021, Leitner, SEVABEL) | 2026-07 | Spécialisée (recoupé) |
| lesmenuires.com / ski-planet.com / travelski.com (re-vérification batch A3) | Portails secondaires citent 85 pistes (12V/42B/23R/8N) et 36 RM secteur Menuires-St Martin — diverge du DP officiel (87 pistes 13/41/24/9, 31 RM) retenu ci-dessus ; DP officiel conservé en priorité (source station > portails), conflit signalé sans trancher | 2026-07-14 | Portails (non conclusif) |
Notes brutes
- Les Menuires + Saint-Martin-de-Belleville = commune de Saint-Martin-de-Belleville
- Accès depuis Moûtiers : 1h20 de Chambéry → navettes ski directes
- Record de fréquentation 3e année consécutive : signal de demande résistante
- 3 Vallées = 6 glaciers, garantie d'enneigement tardif
- Angle Altivestir : "accéder aux 600 km des 3 Vallées pour 3 500 €/m² au lieu de 13 000 €/m² à Courchevel"
12. Domaine skiable & exploitation (ajouté 2026-07)
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule (Menuires-St Martin) | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | 160 km | 3 Vallées : 600 km, 339 pistes, 160+ RM | DP Menuires 25-26 / les3vallees.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | 87 (13/41/24/9) · DP 25-26 — ⚠️ Conflit : forfait2ski indique 82 (12/40/22/8), d'autres portails 85 (12/42/23/8) ; DP officiel retenu (non résolu, re-vérifié 2026-07-14) | — | DP Menuires 25-26 / forfait2ski | 2026-07 |
| Remontées mécaniques | 31 | 160+ | DP Menuires 25-26 | 2026-07 |
| Altitude ski (min–max) | 1 450 (St Martin) – 2 804 m (Pointe de la Masse) | 1 300 – 3 230 m | lesmenuires.com / remontees-mecaniques.net | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | 57 % du domaine (540 enneigeurs) ; 85 % du domaine > 1 800 m | — | DP Menuires 25-26 | 2026-05 |
| Ouverture saison 2025-26 | 06/12/2025 | Liaisons 3 Vallées : 06/12/2025 | skiinfo.fr / skipass-lesmenuires.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 17/04/2026 | Liaisons 3 Vallées : 17/04/2026 | skiinfo.fr / snow2day.com | 2026-07 |
Opérateur RM : SEVABEL (groupe Compagnie des Alpes) — exploite Menuires + Saint-Martin ; filiale immobilière de plus de 600 appartements engagée contre les lits froids. Source : compagniedesalpes.com / LinkedIn SEVABEL · 2026-07. (échéance DSP : TODO: [source manquante])
Domaine relié : OUI, skis aux pieds — cœur des 3 Vallées (liaisons Méribel via Mont de la Chambre, Val Thorens via vallée des Belleville).
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Télécabine Pointe de la Masse (Menuires 1850 → 2 804 m) | TCD10 Leitner, restructuration secteur Masse (remplace 2 appareils) | 2021 | TODO: [budget à sourcer] | Livré |
| Télécabine Mont de la Chambre 1 & 2 (remplacement, liaison Méribel) | TCD | Enquête publique avril-mai 2026, avis MRAE 27/01/2026 | TODO: [budget à sourcer] | Annoncé — signal fort à suivre |
| Terrasse panoramique 250 m² St Martin Express (1 800 m) | Aménagement | 2025-26 | N/C | Livré |
12.3 Forfaits saison 2025-26 (haute saison 20/12/2025 – 10/04/2026)
| Forfait | Adulte | Enfant (5-17) | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Menuires-St Martin) | 67,00 € | 54,90 € | Samedi web : 39 € |
| Journée (Vallée des Belleville, 300 km) | TODO: [tarif à relever] | — | Vendu à la journée uniquement |
| Journée (3 Vallées) | 81,80 € | — | source ski-cool/les3vallees |
| 6 jours (Menuires-St Martin) | 335,00 € | 274,50 € | = prix 5 jours |
| 6 jours (3 Vallées) | 409,00 € | — | = prix 5 jours |
| Saison (3 Vallées illimité) | 1 296 € | — | Pass 2/7 : 776 € · les3vallees.com · 2026-07 |
| Saison (Menuires-St Martin) | ~1 320 € (2025-26) | — | source secondaire (club des sports/presse), non recoupée sur billetterie officielle — TODO: valider tarif domaine-seul · clubsportsmenuires.com · 2026-07 |
Source : forfait2ski.com / skipass-lesmenuires.com / les3vallees.com · 2026-07. Positionnement prix : journée station 67 € — sous la moyenne grands domaines (~70-80 €/j), cohérent avec le positionnement « accès budget aux 3 Vallées ».
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
TODO: [à compléter — vérifier DP 25-26 : événements famille, 3 Vallées Enduro (avril), étapes cyclisme été] | — | — |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — télécabines/télésièges piétons-VTT en juillet-août (bike park, liaisons vallée des Belleville). Source : lesmenuires.com · 2026-07 — TODO: [période exacte et liste des RM été à relever]
Offre : VTT (bike park), randonnée, centre sportif/aquatique, lac du Lou ; cols cyclistes (montée des Menuires, arrivée d'étapes Tour de France par le passé).
Poids de l'été : TODO: [donnée G2A à croiser — themes/frequentation-stations-g2a.md]
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Grande station intégrée (plan Neige, 1964).
Thèse d'arbitrage domaine/prix : ~3 500 €/m² médian estimé pour un accès skis aux pieds aux 600 km des 3 Vallées, contre ~10 700 € à Méribel et ~13 000 € à Courchevel sur le même domaine : le prix du m² « d'accès 3 Vallées » le plus bas côté Tarentaise (seul Orelle, côté Maurienne, fait moins cher — voir orelle.md). Décote justifiée par l'architecture années 70 et l'absence de cachet, mais demande locative record (3 années consécutives) = pur jeu de rendement.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Sorties encadrées (guides) vallée des Encombres, hors-piste 3 Vallées · lesmenuires.com · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers raquettes balisés (plan dédié), vallée des Encombres · lesmenuires.com · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Patinoire + centre sportif Sportcenter (piscines sportive et aqualudique) · lesmenuires.com · 2026-07 |
| Luge (piste dédiée, luge sur rail) | OUI | Speed Mountain (luge sur rail, hiver + été) + airboard · lesmenuires.com · 2026-07 |
| Golf | NON | Pas de golf sur site (altitude station 1 800 m) · lesmenuires.com · 2026-07 |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Parapente (biplaces) · lesmenuires.com · 2026-07 |
| Autres (escalade, via ferrata, chiens de traîneau…) | OUI | Motoneige, chiens de traîneau, VTT/bike park été, via ferrata, tir à l'arc, tennis, lac du Lou · locationlesmenuires.com · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Fort — Speed Mountain (bi-saison), centre aquatique, via ferrata et bike park : offre 4 saisons dense pour une station de rendement, seul le golf manque.
13. Démographie & vie à l'année (ajouté 2026-07)
⚠️ Données à l'échelle de la commune Les Belleville (73257) — fusionnée 2016, partagée entre Saint-Martin, Les Menuires et Val Thorens. Pas de décompte INSEE par station.
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente (commune) | 3 498 (2023) | INSEE RP2023 | 2026-07 |
| Évolution population | 0,0 %/an 2017–2023 (naturel +0,6, migratoire -0,6) | INSEE RP2017-RP2023 | 2026-07 |
| Lits touristiques (Les Menuires) | ~26 000 lits (≈60 000 lits pour la commune entière ; ~90 % de la capacité de la vallée sur Les Menuires + Val Thorens) | PLU Les Belleville, diagnostic | 2026-07 |
| Population pointe saison (commune) | ~46 000 touristes en pointe + ~4 500 saisonniers hiver (dont ~37 % aux Menuires) — population communale « multipliée par 20 » en pointe hivernale | PLU Les Belleville, diagnostic §4.4 | 2026-07 |
| % résidences secondaires (commune) | 88,3 % (15 074 logements, 10,9 % rés. principales, 0,7 % vacants) | INSEE RP2023 logement | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | SEVABEL gère >600 appartements via sa filiale immo (lutte lits froids) — part exacte TODO | compagniedesalpes.com | 2026-07 |
Vie hors saison : la vallée des Belleville garde une vraie base permanente (3 498 hab., 3 098 emplois, écoles, services à Saint-Martin et Moûtiers à 25 min) — atypique pour une commune à 88 % de résidences secondaires. Chômage 1,7 %, niveau de vie médian 30 160 € (INSEE 2023) : économie touristique à plein emploi. Lecture investisseur : 88,3 % de rés. secondaires = économie totalement touristique, mais population stable et emplois nombreux = demande locative saisonniers/à l'année réelle (pénurie de logements du personnel — angle loi Le Meur). La vacance quasi nulle (0,7 %) confirme la tension.