Les Carroz — Knowledge
Slug :
les-carroz| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA + validation éditoriale
⚠️ Station non encore intégrée dans
data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré : { slug: "les-carroz", priceMin: 4400, priceMax: 5100, yield: "5–6,5 %" }
1. Synthèse — En 3 phrases
- Les Carroz d'Arâches est le village-balcon du Grand Massif (1 140 m, commune d'Arâches-la-Frasse) : un vrai village savoyard vivant, relié skis aux pieds aux 265 km du domaine, à 4 415 €/m² pour un appartement — 28 % sous la moyenne Alpes du Nord.
- Positionnement intermédiaire du domaine : moins cher que Samoëns (~5 510 €/m² appart), plus cher que Flaine (~3 166 €/m²), avec le meilleur équilibre village/ski des cinq stations.
- Pour un investisseur familial courte durée (ticket 150-450 k€) cherchant un grand domaine sans prix de grande station ; vigilance sur l'altitude village (1 140 m) pour les retours skis en fin de saison.
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² appartement | 4 415 €/m² (moyen) | SeLoger / netvendeur | 2026-04 |
| Prix m² maison | 5 087 €/m² (moyen) | SeLoger / netvendeur | 2026-04 |
| Prix moyen (agence) | ~4 500 €/m², « +20 % sur 10 ans » | Cimalpes (estimation agence) | 2026-07 |
| DVF commune (Arâches, Flaine incluse) | médiane appart 2 846 €/m² (2025, n=4) ⚠️ n insuffisant + mélange Flaine/Carroz | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Évolution 5 ans | TODO: [source manquante] | ||
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
Commentaire marché : Marché de village : chalets et petites copropriétés récentes de standing (résidences avec conciergerie/spa), T2-T3 dominants. Segment haut : T2-T3 de luxe affichés 550-600 k€ (Cimalpes/Belles Demeures). Demande mixte : familles FR, Genevois (45 min), UK. La donnée DVF communale est inutilisable en l'état (agrégée avec Flaine, n=4) : se fier aux portails en attendant le re-run DVF local avec vérification du code INSEE 74014.
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 5,5–7 % | Demande familles + saisonniers | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 5–6,5 % | Cœur de marché, résidences services | estimation Altivestir |
| Chalet (courte durée) | 4–5,5 % | Prime village, clientèle UK/Genève | estimation Altivestir |
Saison : Hiver — 13 décembre 2025 → 12 avril 2026 ; Été — juillet-août (RM ouvertes, golf, VTT)
Taux d'occupation estimé : TODO: [source manquante]
Loyer hebdo saison haute : TODO: [source manquante]
Plateformes dominantes : Airbnb / agences locales (RS Immobilier, Altimmo, Immo Renand) — mix à préciser
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Neutre — aucun site Grand Massif ; effet halo départemental marginal.
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| Plan Résilience 2035 GMDS (échelle Grand Massif) | 180 M€ | 2025→2035 | Annoncé 16/10/2025 | Moyen — pérennise le domaine, extension été juin→octobre |
| Funiflaine (gare intermédiaire Pierre Carrée prévue sur la commune) | 80,9-100 M€ | — | ABANDONNÉ (05/2022) | Catalyseur perdu pour la commune |
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 150 000 € à 450 000 € Profil investisseur cible : diversification résidence secondaire + revenu locatif ; famille genevoise/lyonnaise ; LMNP courte durée T2-T3.
Fenêtre d'achat recommandée : pas de catalyseur daté — acheter sur opportunité ; le plan Résilience sécurise l'actif ski à horizon 2035 sans créer de pic. Points forts :
- Village vivant à l'année (école, commerces — le vrai centre de vie de la commune) relié aux 265 km
- Prix intermédiaire : −20 % vs Samoëns appart, −28 % vs moyenne Alpes du Nord
- 45 min de Genève, 15 min de la sortie d'autoroute Cluses (A40)
- Golf 18 trous Flaine–Les Carroz + VTT + RM été = bi-saisonnalité réelle
- Parc immobilier plus récent et mieux tenu que Flaine (chalets, résidences de standing) Points de vigilance :
- Altitude village 1 140 m : retour station en neige non garanti en début/fin de saison (front de neige remonté par télécabine)
- Données DVF communales inexploitables (mélange Flaine/Carroz) — visibilité prix limitée aux portails
- 87,4 % de résidences secondaires à l'échelle communale : marché locatif à l'année étroit
- Pas d'effet JO, pas de catalyseur infrastructure depuis l'abandon du Funiflaine
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 15/25 | 5-6 % réaliste en courte durée — estimation |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 12/25 | Plan Résilience >20 M€ à l'échelle domaine, mais rien de propre à la station ; +20 %/10 ans passés (est. agence) |
| Liquidité marché (sortie) | 12/20 | Demande FR + Genève régulière, plusieurs agences actives ; marché de village, pas international |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 11/15 | Parc chalets/résidences récentes correct, urbanisme de village préservé |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 9/15 | Village 1 140 m (sous le seuil 1 500 m) mais ski jusqu'à 2 500 m et été actif |
| Total | 59/100 |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² | Rendement | Évol. 5 ans | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Les Carroz | 4 415 €/m² (appart) | 5–6,5 % (est.) | n/d | 59/100 |
| Samoëns (même domaine) | 5 510 €/m² (appart, MA 2026-01) | 4,5–7 % | +20-25 % (est.) | n/d |
| Flaine (même commune) | 3 166 €/m² (appart, MA 2026-01) | 5–7 % (est.) | n/d | 64/100 |
| Les Gets (comparable village 1 172 m) | DVF appart 4 513 €/m² (2025, n=10) | n/d | n/d | n/d |
Verdict comparatif (1 phrase) : Les Carroz offre le profil « Les Gets du Grand Massif » — village authentique à prix équivalent mais avec un domaine relié plus grand (265 vs ~120 km secteur) et sans la prime de notoriété Portes du Soleil.
8. Pull quotes (réutilisables dans articles MDX)
4 415 €/m² pour 265 km de pistes skis aux pieds : Les Carroz cote 28 % sous la moyenne des Alpes du Nord.
Entre Samoëns (5 510 €/m²) et Flaine (3 166 €/m²), Les Carroz est le juste milieu du Grand Massif.
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
| — | — | — |
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| lescarroz.com (OT) | domaine skiable, dates 13/12/2025–12/04/2026, golf, Grand Massif | 2026-07 | officielle |
| grand-massif.com (GMDS) | 265 km/139 pistes (25V/59B/44R/11N)/62 RM, plan Résilience, altitudes | 2026-07 | officielle |
| grand-massif.com/offres-ski/abonnement-saison | forfait saison Grand Massif 2025-26 : public 1 284 € / PREM'S 642 € / PROMO 714 € (hiver, 26-74 ans) | 2026-07 | officielle |
| Skiinfo.fr | secteur Les Carroz ~40 km, 1 140–2 120 m, ⚠️ conflit 29 pistes/15 RM vs 33/13 | 2026-07 | presse pro |
| SeLoger / netvendeur | prix m² appart 4 415 €, maison 5 087 € | 2026-04 | estimation |
| Cimalpes | ~4 500 €/m², +20 % sur 10 ans, segment luxe 550-600 k€ | 2026-07 | estimation (agence) |
| DVF pipeline v2 | Arâches médiane 2 846 €/m² (n=4) — inexploitable seul | 2026-07 | officielle mais n insuffisant |
| webvilles.net (d'après INSEE) | 1 797 hab., 87,4 % rés. secondaires (commune) | 2026-07 | estimation (relais INSEE) |
| France Bleu / France 3 | abandon Funiflaine 05/2022 | 2026-07 | presse |
| lescarroz.com (re-vérification batch A3, officiel) | Ne publie pas de décompte pistes/RM par secteur (Les Carroz seul) — uniquement domaine entier (139/62) et VILL4GES (75/38) ; conflit Skiinfo/stationski.fr non résolu | 2026-07-14 | Officielle station (vérifié, non conclusif) |
11. Notes brutes
- Les Carroz = chef-lieu réel de la vie communale d'Arâches-la-Frasse ; Flaine (plateau) est la partie station intégrée. Toute stat INSEE communale agrège les deux.
- Accès : télécabine depuis le village vers Tête des Saix / liaison Flaine par le secteur Vernant.
- Espaces débutants et ski famille = positionnement marketing principal de l'OT.
- Le Funiflaine prévoyait une gare intermédiaire à Pierre Carrée (commune d'Arâches) — l'abandon a aussi privé Les Carroz d'un accès vallée décarboné.
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | ~40 km | 265 km | Skiinfo / grand-massif.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | ⚠️ Conflit non résolu : 29 pistes/15 RM (Skiinfo) vs 33 pistes/13 RM (stationski.fr) — re-vérification 2026-07-14 : lescarroz.com (officiel) ne publie pas de décompte par secteur, seulement le domaine entier (139 pistes/62 RM) et VILL4GES hors Flaine (75 pistes/38 RM) | 139 (25V/59B/44R/11N) | Skiinfo / stationski.fr / grand-massif.com | 2026-07 |
| Remontées mécaniques | 15 (⚠️ ou 13, cf. conflit — non résolu, cf. ci-dessus) | 62 | Skiinfo | 2026-07 |
| Altitude ski (min–max) | 1 140 – 2 120 m (secteur) | 700 – 2 500 m | Skiinfo / grand-massif.com | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | TODO: [source manquante] | |||
| Ouverture saison 2025-26 | 13 décembre 2025 | Flaine dès 06/12 | Skiinfo / lescarroz.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 12 avril 2026 | Flaine jusqu'au 19/04 | Skiinfo / lescarroz.com | 2026-07 |
Opérateur RM : Grand Massif Domaines Skiables (GMDS) — Compagnie des Alpes (durée DSP : TODO: source à valider)
Domaine relié : Le Grand Massif — liaison skis aux pieds OUI, via Tête des Saix (Samoëns/Morillon) et Vernant (Flaine)
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Plan Résilience GMDS : 51 → 41 RM à l'échelle domaine, repositionnement neige | Restructuration | 2025→2035 | 180 M€ | Annoncé 16/10/2025 |
| Détail secteur Les Carroz | — | — | — | TODO: préciser les RM du secteur concernées par le plan |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Grand Massif) | 59 € | TODO: source à valider | DP Samoëns 2025-26 / grand-massif.com |
| Journée (forfait « Massif » hors Flaine) | TODO: source à valider | Existe historiquement (Carroz-Morillon-Samoëns-Sixt) | |
| 6 jours (Grand Massif) | 354 € (324–368 € selon période) | forfait2ski.com / DP Samoëns ; skicard +2 € | |
| Saison (Grand Massif, 26-74 ans) | 1 284 € (tarif public) — 642 € PREM'S -50% / 714 € PROMO -45% | 856 € (8-25 ans) ; 59 € mini (<8 / 75+) | grand-massif.com/offres-ski/abonnement-saison · 2026-07 |
Positionnement prix : ~59 €/j pour 265 km — sous la moyenne grands domaines (70-80 €/j).
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
TODO: recenser via OT Les Carroz | — | — |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — juillet-août (télécabine, accès golf/VTT) · lescarroz.com / grand-massif.com
Offre : golf 18 trous Flaine–Les Carroz (1 833–1 953 m, juin-septembre), VTT (liaisons Grand Massif), randonnée, village animé l'été
Poids de l'été : TODO: [source manquante]
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Station-village (village balcon 1 140 m, vie à l'année) Thèse d'arbitrage domaine/prix : à 4 415 €/m², Les Carroz achète l'accès skis aux pieds aux 265 km du Grand Massif avec une décote de ~20 % sur Samoëns (5 510 €/m²), le village vedette du domaine, et de ~28 % sur la moyenne Alpes du Nord. Le comparable direct est Les Gets (village 1 172 m, DVF appart 4 513 €/m²) : prix équivalents, mais Les Carroz donne un domaine relié plus vaste. La décote vs Samoëns paie une notoriété moindre et l'absence de bourg historique — pas un défaut structurel : c'est l'arbitrage « même domaine, même prix de journée, 1 100 € de moins au m² ».
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Itinéraires Grand Massif · grand-massif.com |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers balisés + plateau nordique Agy/Pierre Carrée à proximité · lescarroz.com |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Patinoire de plein air au village · lescarroz.com ; spas en résidences |
| Luge (piste dédiée) | OUI | Espaces luge village/front de neige · lescarroz.com |
| Golf | OUI | 18 trous Flaine–Les Carroz (partagé), juin-sept. · lescarroz.com |
| Parapente / activités aériennes | TODO: source à valider | |
| Autres | OUI | VTT, randonnée, événements village été |
Score multi-activités : Moyen-Fort — bi-saisonnalité réelle (golf, VTT, village animé) mais offre moins spectaculaire que Samoëns (pas de base de loisirs/lac).
13. Démographie & vie à l'année
⚠️ Données communales Arâches-la-Frasse (74014) = Les Carroz + Flaine (partie Arâches) agrégés.
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 1 797 hab. (populations légales 2021, commune) | INSEE via webvilles.net — TODO: confirmer RP2023 (fetch INSEE direct en échec) | 2026-07 |
| Évolution population | -0,7 % sur un an (dernier millésime) — TODO: taux 2017-2023 | INSEE via bien-dans-ma-ville | 2026-07 |
| Lits touristiques | TODO: source manquante (OT / G2A) | — | — |
| Population pointe saison (est.) | TODO: source manquante | — | — |
| % résidences secondaires | 87,4 % (6 231 rés. secondaires, commune) | INSEE via webvilles.net | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO: source manquante | — | — |
Vie hors saison : Les Carroz concentre la vie à l'année de la commune (2 écoles, commerces, 72 équipements sportifs recensés — webvilles) ; nettement plus vivant que Flaine hors saison, moins que Samoëns (bourg complet). Lecture investisseur : malgré 87,4 % de rés. secondaires en agrégé communal, Les Carroz garde un socle de vie permanent qui soutient la liquidité et un petit marché locatif à l'année (saisonniers) — profil intermédiaire entre la station-dortoir (Flaine) et le bourg vivant (Samoëns).