Avoriaz — Knowledge
⚠️ Station non encore intégrée dans
data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré : { slug: "avoriaz", priceMin: 5327, priceMax: 10654, yield: "6,5 %" }
Slug :
avoriaz| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA + validation éditoriale
Statut administratif : Avoriaz est une station intégrée piétonne située sur la commune de Morzine (INSEE 74191). Toutes les données démographiques et DVF sont celles de la commune de Morzine — le sous-marché Avoriaz doit être approché via MeilleursAgents/SeLoger/agences.
1. Synthèse — En 3 phrases
- Station intégrée piétonne d'altitude (1 800 m) unique en France : créée ex nihilo en 1966 par Gérard Brémond (Pierre & Vacances) et l'architecte Jacques Labro, 100 % sans voiture, ski-in/ski-out généralisé, au cœur des Portes du Soleil (650 km).
- Prix appartement 7 103 €/m² (MA 2026) — quasi identique à Morzine (7 150 €) et Les Gets (7 130 €) alors qu'Avoriaz offre 800 m d'altitude de plus et la saison la plus longue des PdS (12/12 → 19/04) : la garantie neige n'est pas encore « pricée ».
- Pour un investisseur cashflow courte durée hiver : le couple ski garanti + ski-in/ski-out maximise l'occupation ; vigilance sur les charges de copropriété des résidences années 60-90 et la fermeture inter-saison totale.
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² appartement (fourchette) | 5 327 – 10 654 €/m² | MeilleursAgents Avoriaz (74110), estimation | 2026-06 |
| Prix m² appartement (moyenne) | 7 103 €/m² | MeilleursAgents Avoriaz | 2026-06 |
| Prix m² route d'Avoriaz (Morzine) | 7 265 €/m² (3 783 – 11 755) | MeilleursAgents, rue | 2026-05 |
| Prix m² montagne d'Avoriaz | 7 129 €/m² | MeilleursAgents, rue | 2026-06 |
| Évolution 5 ans | TODO: [source manquante] — série MA Avoriaz isolée à collecter | — | — |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
Commentaire marché : Le DVF de la commune de Morzine (74191) agrège village et station d'altitude : impossible d'isoler Avoriaz en open data — se fier aux plateformes d'estimation et agences. Marché quasi exclusivement composé d'appartements en résidences (très peu de chalets individuels — urbanisme intégré). Forte amplitude de prix (5 300 → 10 700 €/m²) selon résidence, exposition et rénovation : les lots rénovés front de neige tirent le haut de fourchette. Clientèle mixte : française, britannique, belge/néerlandaise et suisse (frontière à ski). Parc ancien (années 1966-1990) : décote des lots non rénovés = gisement de valeur pour les profils travaux.
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio/cabine (courte durée) | 6–8 % | Ski-in/ski-out, occupation hiver maximale | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 6–7 % | Cible familles, semaine complète | estimation Altivestir |
| Grands lots rénovés | 5–6 % | Premium front de neige | estimation Altivestir |
Saison : Hiver dominant et long — 12/12/2025 → 19/04/2026, la plus longue des Portes du Soleil (~18,5 semaines). Été plus court (bike park, juillet-août).
Taux d'occupation estimé : TODO: source à valider — structurellement élevé en hiver (ski garanti + piéton).
Loyer hebdo saison haute : TODO: [source manquante]
Plateformes dominantes : Pierre & Vacances / Maeva historiquement (résidences d'origine), Airbnb/Abritel, agences locales (Avoriaz Holidays…). Mix exact TODO: à préciser.
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Neutre — hors carte des épreuves (Haute-Savoie Chablais non retenue). Impact immobilier attendu : Aucun effet direct. Effet indirect limité à la médiatisation générale des Alpes françaises en 2030.
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| Télécabine du Plateau (remplacement du télésiège, accès piétons montée/descente) | TODO: budget | TODO: date | Principe approuvé par la mairie (cadre DSP SERMA), autorisations en cours | Moyen |
| Réservoir d'altitude Super Morzine (sécurisation enneigement liaison Morzine) | TODO: budget | 2025-2026 | En cours | Moyen |
Sources : Mairie de Morzine-Avoriaz (« Des choix structurants pour notre avenir »), Morzine Source Magazine · 2026-07. Pas de projet hôtelier 5★ ou résidence premium identifié à ce jour (TODO: veille).
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 180 000 € (studio ~25 m²) à 900 000 € (grand lot rénové) — estimation Altivestir à partir des prix m² MA 2026. Profil investisseur cible : Cashflow LMNP courte durée hiver ; profil « travaux » sur lots non rénovés années 70-80 ; diversification usage perso + locatif (familles skieurs).
Fenêtre d'achat recommandée : Opportuniste — pas de catalyseur daté ; viser les lots à rénover décotés avant que la prime « garantie neige » ne se généralise dans les prix (thème réchauffement : les stations >1 800 m surperforment structurellement, cf. themes/baisse-enneigement.md).
Points forts :
- Ski garanti : domaine 1 130* – 2 466 m, station à 1 800 m, saison la plus longue des PdS (*bas des pistes vers Prodains/Ardent,
TODO: valeur exacte à recouper) - Ski-in/ski-out quasi généralisé + station 100 % piétonne = produit locatif différenciant
- Prix d'entrée équivalent à Morzine/Les Gets pour 800 m d'altitude de plus
- Cohérence architecturale signée Labro (ensemble labellisé « remarquable »), notoriété internationale Points de vigilance :
- Copropriétés années 1966-1990 : charges élevées (déneigement, navettes, entretien bois), DPE et rénovation énergétique à auditer lot par lot
- Station fermée en inter-saison : zéro revenu ~6 mois hors juillet-août, aucun marché locatif à l'année
- Mono-dépendance à l'exploitant SERMA et à Pierre & Vacances (poids historique dans les lits)
- Pas d'effet JO 2030 ; été réel mais plus court que Morzine/Les Gets
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 20/25 | 6-7 % brut estimé (grille : 20 si 6-7 %) — occupation hiver maximale, mais charges de copro élevées pincent le net |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 10/25 | Pas de JO, pas de projet >20 M€ chiffré (grille : 10 = station stable sans projet majeur) ; upside non scoré : re-pricing « garantie neige » |
| Liquidité marché (sortie) | 16/20 | Demande internationale (UK/BE/NL/CH) + offre régulière en résidences ; produit typé (appartements 60s-90s) limite la profondeur vs marché chalets |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 10/15 | Ensemble architectural protégé et cohérent (Labro, 1966) mais parc vieillissant, dépendance aux plans de rénovation des copropriétés |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 12/15 | Altitude 1 800-2 466 m + été VTT réel (grille : 15 si >1 500 m + diversification été) ; retenu 12 car mono-tourisme total (fermeture inter-saison, 0 vie à l'année) |
| Total | 68/100 | Profil « cashflow neige garantie », pas un dossier valorisation |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² | Rendement | Évol. 5 ans | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Avoriaz | 7 103 €/m² (appt MA 2026) | 6,5 % (est.) | TODO | 68/100 |
| Morzine | 7 150 €/m² (appt MA 2026) | 6,8 % | +19 % (indicatif) | —/100 |
| Les Gets | 7 130 €/m² (appt MA 2026) | 7,1 % | +22 % (indicatif) | —/100 |
Verdict comparatif (1 phrase) : Les trois stations des Portes du Soleil françaises se paient au même prix (~7 100 €/m² appartement) — Avoriaz est la seule à offrir la garantie neige à ce tarif, Les Gets le meilleur rendement bi-saisonnier, Morzine la seule vie de bourg à l'année.
8. Pull quotes (réutilisables dans articles MDX)
Avoriaz, Morzine, Les Gets : ~7 100 €/m² partout — mais un seul des trois skie à 1 800 m.
100 % piétonne, 100 % ski-in/ski-out : Avoriaz est le seul produit de ce type en France à moins de 8 000 €/m².
Saison 12 décembre → 19 avril : la plus longue des Portes du Soleil, un mois de plus que Morzine.
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
| — (aucun à ce jour) | — | — |
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| skipass-avoriaz.com (SERMA) | Forfaits 2025-26, exploitation domaine, FAQ | 2026-07 | Officielle (opérateur) |
| avoriaz.com | Domaine skiable, secteurs, événements, dates saison | 2026-07 | Officielle (station) |
| forfait2ski.com/avoriaz | 79 km, 34 RM, forfaits (57 €/j), dates 12/12/2025→19/04/2026, pré-ouvertures | 2026-07 | Portail spécialisé |
| forfait2ski.com/portes-du-soleil | PdS : 650 km, 197 RM, 330 pistes, 72 €/j, 366 €/6 j | 2026-07 | Portail spécialisé |
| en.portesdusoleil.com (pré-vente saison) | forfait saison PdS 2025-26 : adulte 958 € (jusqu'au 30/09) / 1 085 € (01/10→15/11) ; jeune <26 470/555 € ; senior 862/976 € | 2026-07 | Officielle (domaine) |
| MeilleursAgents Avoriaz (74110) | Appartement 7 103 €/m² (5 327–10 654) ; route d'Avoriaz 7 265 € | 2026-06/07 | Estimation plateforme |
| Inventaire général du patrimoine culturel AURA (IA74000871) | Création 1966, Jacques Labro, capacité conçue 18 000 lits, 15 000 lits en 1992 | 2026-07 | Officielle |
| Mairie de Morzine-Avoriaz | Projet télécabine du Plateau (DSP SERMA), réservoir Super Morzine | 2026-07 | Officielle |
| INSEE — Dossier complet 74191 (Morzine) | Population 2 661 (2022), −1,0 %/an, 85 % rés. secondaires | 2026-07 | Officielle |
| Étude VertigO (OpenEdition) | ~20 % du domaine Avoriaz en neige de culture (57,5 ha), lac 1730 | 2026-07 | Académique |
| avoriaz.com / musicfestivalwizard / passportesdusoleil.com | Snowboxx 14-21/03/2026, Rock the Pistes 15-21/03/2026, Pass'Portes (salon Avoriaz) 26-28/06/2026 | 2026-07 | Officielle événements |
| bergfex.com / altituderando | Domaine 1 180?–2 466 m (Hauts-Forts) — bas de domaine à recouper | 2026-07 | Portails spécialisés |
11. Notes brutes
- Avoriaz est née d'un pari : Jean Vuarnet (champion olympique 1960, enfant de Morzine) convainc la commune d'équiper le plateau d'Avoriaz ; le promoteur Gérard Brémond (futur Pierre & Vacances — Avoriaz est le berceau du groupe) et le jeune architecte Jacques Labro conçoivent une station organique intégrée au paysage (façades en tavaillons de red cedar, toits-pentes). L'ensemble est reconnu « remarquable » par l'Inventaire du patrimoine. · patrimoine.auvergnerhonealpes.fr · 2026-07
- Festival international du film fantastique d'Avoriaz (1973-1993) : notoriété culturelle historique (Spielberg y a été révélé avec Duel) — l'événementiel actuel (Snowboxx, Rock the Pistes) a pris le relais sur une cible jeune/festive.
- Déplacements internes : ski, pied, ou traîneaux à cheval — argument marketing unique, mais contrainte logistique réelle (arrivée, bagages) à intégrer dans l'expérience locative.
- Le forfait Avoriaz seul n'existe qu'en 5h/1j/2j : tout séjour ≥3 jours bascule sur le forfait PdS — le « vrai » forfait semaine d'Avoriaz est le PdS 6 j (366 €).
- Aquariaz (parc aquatique tropical intérieur, Pierre & Vacances) : atout famille été comme hiver. · avoriaz.com · 2026-07
- The Stash + 4 snowparks : positionnement freestyle/snowboard fort (forfait dédié Park & Stash 32 €/j). · forfait2ski.com · 2026-07
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule (Avoriaz) | Domaine relié (Portes du Soleil) | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | 79 km | 650 km | forfait2ski.com / skipass-avoriaz.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | 54 (8V/27B/14R/6N) — confirmé 2026-07-14 | 330 (37V/123B/110R/30N) | avoriaz.com (officiel) / forfait2ski.com | 2026-07 |
| Remontées mécaniques | 34 (dont téléphérique Prodains Express) — confirmé 2026-07-14 | 196-197 selon agrégateurs (skiresort.info) vs 208 selon skipass-chatel.com/DP OT Morzine — ⚠️ conflit non résolu, re-vérifié 2026-07-14, écart persiste | forfait2ski.com / skipass-avoriaz.com / skiresort.info | 2026-07 |
| Altitude ski (min–max) | 1 182 (gare basse téléphérique des Prodains) – 2 466 m (Hauts-Forts) — confirmé 2026-07-14 | 975 – 2 466 m | Wikipédia (Téléphérique Prodains Express) / remontees-mecaniques.net / bergfex | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | ~20 % du domaine (57,5 ha) | TODO: chiffre PdS global | étude VertigO (OpenEdition) | 2026-07 |
| Ouverture saison 2025-26 | Pré-ouvertures 29-30/11 et 6-7/12, continu dès 12/12/2025 | 12/12/2025 | forfait2ski.com / avoriaz.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 19/04/2026 | 19/04/2026 | forfait2ski.com / avoriaz.com | 2026-07 |
Opérateur RM : SERMA, dans le cadre d'une DSP de la commune de Morzine-Avoriaz (échéance TODO: source à valider). · skipass-avoriaz.com / mairie · 2026-07
Domaine relié : Portes du Soleil — liaison skis aux pieds : OUI, Avoriaz est le nœud central des liaisons du domaine (vers Châtel par Lindarets, vers la Suisse par Chavanette « le Pas de Chavanette/Swiss Wall », vers Morzine par Super Morzine). · valleedaulps.com · 2026-07
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Téléphérique Prodains Express (liaison vallée Morzine ↔ Avoriaz) | Téléphérique | 2013 (en service) | — | Livré · skipass-avoriaz.com · 2026-07 |
| Télécabine du Plateau (remplacement télésiège, accès piétons montée + descente) | Télécabine | TODO: date | TODO: budget | Principe approuvé (mairie), autorisations en cours · Mairie Morzine-Avoriaz · 2026-07 |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Avoriaz seul) | 57 € | 44 € | 5h : 49 € ; 2 j : 106 € ; pas de forfait >2 j sur Avoriaz seul · forfait2ski.com · 2026-07 |
| Journée (Portes du Soleil) | 72 € | 54 € | −15 % du 28/03 au 19/04 · forfait2ski.com · 2026-07 |
| 6 jours (Portes du Soleil) | 366 € ⚠️ Conflit : ~345 € cité par pass.lesgets.com (tarif en ligne probable) | 275 € | forfait2ski.com · 2026-07 |
| Saison (Portes du Soleil) | 958 € (pré-vente jusqu'au 30/09) / 1 085 € (01/10→15/11) — source officielle PdS ; ⚠️ pass.lesgets.com citait 977 €/1 108 € | jeune <26 : 470 €/555 € ; senior : 862 €/976 € ; <12 gratuit avec 1 adulte | en.portesdusoleil.com/presale-season-tickets · 2026-07 |
Positionnement prix : 57 €/j pour le secteur le plus haut et le plus enneigé des PdS ; le pass complet à 72 €/j reste ~12 % sous les 3 Vallées (81,80 €) — bon ratio garantie neige/prix.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| Snowboxx (festival musique + ski, 12e édition) | 14-21/03/2026 | Internationale (clientèle UK) · musicfestivalwizard · 2026-07 |
| Rock the Pistes (concerts sur le domaine PdS) | 15-21/03/2026 | Internationale · rockthepistes.com · 2026-07 |
| Pass'Portes du Soleil VTT (salon à Avoriaz en 2026, 22e éd.) | 26-28/06/2026 | Internationale · passportesdusoleil.com · 2026-07 |
| Héritage : Festival du film fantastique (1973-1993) | Historique | Notoriété culturelle durable · patrimoine AURA · 2026-07 |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — bike park Avoriaz/Lindarets intégré au domaine VTT Portes du Soleil (650 km d'itinéraires), forfaits VTT SERMA en ligne. · skipass-avoriaz.com · 2026-07
Offre : VTT de descente/enduro, Aquariaz (parc aquatique tropical), randonnée (Hauts-Forts 2 466 m), Pass'Portes du Soleil. Saison été courte (cœur juillet-août) ; station partiellement fermée en inter-saison. · avoriaz.com · 2026-07
Poids de l'été dans la fréquentation : minoritaire — modèle hiver-dominant, contrairement à Morzine/Les Gets. TODO: donnée G2A/OT
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Grande station intégrée piétonne d'altitude (3e génération, plan Neige) — cas unique : intégrée MAIS architecture d'auteur protégée, pas de barres béton. Thèse d'arbitrage domaine/prix : à ~7 100 €/m², Avoriaz coûte le même prix que Morzine et Les Gets pour 800 m d'altitude en plus, 5 semaines de saison en plus et un accès direct au nœud des 650 km des PdS. La prime « garantie neige » qui se matérialise ailleurs dans les Alpes (Val Thorens vs vallée, Tignes vs Bourg) n'est pas encore dans les prix des PdS — décote potentiellement temporaire si les hivers faibles se répètent à 1 000-1 200 m. Contrepartie : actif appartement-copropriété uniquement, charges lourdes, zéro fond de commerce « village ».
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Itinéraires vers Hauts-Forts / cols frontaliers · OT Avoriaz · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers raquettes plateau + secteur Lindarets · avoriaz.com · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Aquariaz (parc aquatique intérieur), spas de résidences · avoriaz.com · 2026-07 |
| Luge (piste dédiée) | OUI | Zones luge station piétonne · avoriaz.com · 2026-07 |
| Golf | NON | Golf 18 trous aux Gets ; pitch & putt TODO: vérifier |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Vols biplaces depuis la station · OT Avoriaz · 2026-07 |
| Autres | OUI | The Stash + 4 snowparks (forfait dédié 32 €/j), traîneaux à cheval (transport interne), chiens de traîneau · forfait2ski / avoriaz.com · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Moyen — offre hiver très complète (freestyle, famille, Aquariaz) mais été court et pas de vie de village ; la diversification 4 saisons réelle du secteur est portée par Morzine/Les Gets en contrebas.
13. Démographie & vie à l'année
⚠️ Avoriaz n'est pas une commune : les données ci-dessous sont celles de la commune de Morzine (74191), dont Avoriaz fait partie. La population permanente d'Avoriaz même est marginale (station fermée en inter-saison).
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 2 661 hab. (commune de Morzine, inclut Avoriaz) | INSEE population légale 2022 | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | −1,0 %/an 2016→2022 ; −10,8 % vs 1999 (commune) | INSEE | 2026-07 |
| Lits touristiques | ~18 000 (capacité conçue) ; 15 000 recensés en 1992 ; 46 000 pour Morzine+Avoriaz | Inventaire patrimoine AURA / DP OT Morzine | 2026-07 |
| Population pointe saison (est.) | TODO: source manquante | — | — |
| % résidences secondaires | 85 % (commune) — Avoriaz seule : ~100 % de lits touristiques | INSEE RP2022 / lecture Altivestir | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO — parc P&V historique = part de lits chauds élevée à l'origine, sorties de baux commerciaux à surveiller | — | 2026-07 |
Vie hors saison : quasi nulle à Avoriaz même (station piétonne fermée en inter-saison, commerces saisonniers) ; les services à l'année (école, médecins, mairie) sont à Morzine, 14 km ou téléphérique. · lecture Altivestir · 2026-07
Lecture investisseur : modèle « station dortoir d'altitude » assumé : 0 marché locatif à l'année, revenus concentrés sur ~20-22 semaines exploitables. La loi Le Meur ne crée aucune alternative locative ici — l'investissement se juge uniquement sur le rendement touristique et la liquidité à la revente. Point structurel favorable : parc historiquement géré (P&V, agences) = taux de lits chauds supérieur aux stations diffuses.